弃管小区，成因多样

建成于2003年的轻铁湖光花园小区，曾经是长春新区出了名的治理“老大难”和难啃的“硬骨头”。小区居住人员复杂，由轻轨沿线拆迁户、征地农民、流动人口和城市居民组成。小区自建成后处于开放状态，随着时间的推移，园区环境逐渐变差，公共基础设施不全，建筑垃圾堆积成山，抢占车位矛盾时有发生。

双德街道湖光社区党委书记黎秀荣告诉记者，长期以来，该小区居民经常投诉，尽管社区已多次督促当时的物业公司进行治理改善，但局面并未从根本上得到改变。“当时物业费是0.4元/平方米，而且收缴率低，只勉强达到20%，加之物业管理不善、服务不到位，造成恶性循环，最终导致2020年初物业公司对小区弃管，小区管理彻底陷入瘫痪。随后，社区快速介入，协调管理事宜。”

地铁名典小区于2013年建成，两年后被弃管。弃管后，社区协助小区居民成立了业主委员会，业委会自治了一段时间后，管理比较吃力，小区再次被弃管。随后，街道、社区与业主委员会以调查问卷的形式，通过居民选举引进了新物业公司。“当时参加选举的物业公司有4家，物业收费标准从每平方米0.96元到2.3元不等，因为这里的居民大多是回迁户，而且老年人居多，对物业管理要求不高，所以选择了价格最低的物业。”凯旋街道一心街社区党委书记王蕾告诉记者，弃管小区产生的原因有很多种，但主要还是物业费收缴不上来，导致物业服务跟不上，最后陷入僵局。

红旗街道德昌社区地处繁华的红旗商圈，流动人口多、大小商户多，辖区16个小区里有5个弃管小区。在社区积极为弃管小区寻找合适物业公司的过程中，也曾遇到过好不容易征得了居民同意的情况下，物业公司却“临阵”撤退的情况，理由是物业公司计算后认为，0.6元/平方米的物业费不赚钱、划不来。辖区内的得易居小区情况更为复杂，该小区有2栋回迁房和3栋商品房，此外，小区院外的2栋楼也归属于该小区。客观条件复杂，居民的收入、家庭条件参差不齐，商品房住户对引进物业的需求格外强烈，而且希望引进高档次的物业公司，而回迁房住户则希望物业费低一些。需求不同，导致得易居小区虽然在德昌社区的帮助下实行了居民自治，并取得一定成效，但想要引进相应的物业仍存在困难。

走访中，谈及弃管的主要原因，各社区与物业公司给出的答案较为一致：首先，由于业主主观不满意或一些客观原因，不及时、不足额缴纳物业费，导致物业公司亏损，难以在小区实现长效运营，服务质量下滑。其次，少数物业公司不具备专业的服务能力和服务素质，进驻小区后提供不了与其收费相匹配的服务水准和质量。还有一些小区建成时基础设施有“欠账”，后期维护、维修成本高，物业公司难以为继，只好弃管。

社区在为弃管小区协调引进物业的过程中，物业费的价格与服务是否能够成正比，以及居民需求“众口难调”，也成为阻碍很多小区摆脱“弃管”身份的难点之一。

由弃到管，蝶变重生

小区弃管，居民生活就会受到很大影响。近年来，为了解决弃管小区难题，长春市很多街道社区通过党建引领、居民自治、引进物业等模式开展治理，取得了实实在在的成效，提升了群众的满意度和幸福感。

盛夏时节，走进地铁名典小区，满目葱茏、干净整洁，居民们悠闲地散步、聊天，生活的惬意写在脸上。“这个小区环境真不错！”这是小区现在给人的第一印象。曾经的弃管小区，如今已旧貌换新颜。

“我们一心街社区共有6个小区，其中3个是弃管小区。弃管小区中2个引进了新物业，效果很好。另一个友谊花园小区则通过居民自治、办‘自助物业’的路径解决了弃管难题，也成了省里的典型创新治理案例。”王蕾说。

“现在我们小区居民特别爱护环境，大家一起收拾卫生、种花种草，社区有啥活动一呼百应！”团山花园小区是老旧弃管小区，在小区里住了20多年的董淑华告诉记者，这几年小区的变化日新月异，居民的心里话有地方说，小区生活不便有人解决，这日子是越过越舒心。

“解决弃管问题，最重要的就是‘管’起来。怎么管？谁来管？是重中之重。一直以来，我们社区党委注重发挥大党委作用，广泛与吉林长春社区干部学院、长春市能源局等党组织成立‘党建工作联盟’，通过大事共议、实事共办、难事共解，破解社区治理难题。我们还通过党群双向联动，以‘主题党日+志愿服务’为载体，凝聚社区党员、在职党员、共建单位、商户、志愿者等力量，组建党员志愿服务队，切实解决居民的急难愁盼，用党建引领托起辖区居民‘最日常的幸福’，让弃管小区重新‘管’起来、‘乐’起来、‘活’起来。”首山路社区党委书记王鑫说。

从脏乱差的“老大难”到弃管小区治理的“样板间”，双德街道湖光社区党委从根本上帮助轻铁湖光花园小区走出“治理之困”。社区党委首先从居民自我管理入手，引导居民依法行使权利，不断提高居民议事协商能力和参与治理能力。在街道党工委指导下，以社区党委为核心，通过问卷、座谈问计于民，协助小区成立了首届业主委员会，构建起社区党委、楼院党支部、红色业委会三方联动体系，开展互助自救。

“成立业委会后，我们带着业委会成员到辖区内的优秀物业小区参观考察，通过民主表决引入红色物业联盟单位——天紫物业公司进驻，实行前4个月先服务后收费的做法，对小区实行市场化服务管理，并成立物业‘红管家’服务队，开展楼道‘微服务’。”黎秀荣告诉记者，为了更好地服务居民，社区党委吸纳物业公司经理作为社区大党委委员，物业管家担任网格民情信息员，兼任楼栋长、单元长，依托物业管家挨家挨户张贴门牌、清理野广告、为行动不便的独居老人和残疾家庭扔垃圾，开展代买生活用品、求医购药等服务，居民生活环境有了质的飞跃。如今的轻铁湖光花园小区，物业费收缴率超过85%，居民生活和谐幸福，实现了华丽转身。

党建引领基层治理也是公交红旗小区北区从弃管到齐管，化身幸福家园的主要原因。德昌社区党委深入调研，最终确定以公交红旗小区北区为试点，推举有威望的部分党员和居民代表组成临时“自管小组”，义务组织管理小区的日常事务，为居民提供无偿服务，并指导成立“红色业委会”，走出了一条居民自治特色道路。德昌社区党委书记孙微介绍，有了公交红旗小区北区打前哨，社区将“红色业委会”试点经验推广至其他弃管小区，组织各弃管小区成立由多数党员组成的业委会或自管委，全面打造“红色物管联盟”，为弃管小区居民提供有效、舒心、实惠的服务。

多方探索，破解难题

省住建厅负责物业管理的相关处室负责人表示，弃管小区是基层社会治理普遍存在的问题，‌这些小区通常面临环境状况不佳、‌基础设施不完善以及管理机制不健全等难题。2021年以来，聚焦人民群众反映强烈的热点难题，围绕省委基层治理决策部署，‌省住建厅牵头组织开展物业专项治理，采取摸清底数“清单化”、一区一策“图表化”、公示牌上墙“模板化”、明确职责“手册化”、督导调度“机制化”的“五化”闭环工作法，启动实施弃管小区“动态清零”行动，并扎实巩固1749个弃管小区“动态清零”成果，已消除的弃管小区未出现“回流反弹”情况。

持续推进“红心物业”建设，以党建引领打造“红心物业”示范项目446个，推动物业企业建立党组织1221个，住宅小区业委会（物管会）组建率达到63.8%，组建省、市、县三级物业行业党委，构建党建引领、政府主导、居民自治、专业服务、多方参与物业管理的工作格局。颁布《吉林省物业管理条例》，围绕健全物业服务标准、物业服务质量评价、物维资金使用、物业管理委员会建立等方面出台20个配套文件，构建“1+20”物业管理法规体系。公布物业企业“红黑榜”749家，打造“百佳物业服务项目”等物业治理重点品牌374个，发挥典型引领作用。

为解决物业热点难题、提高小区物业服务水平，制定出台了加强无物业小区管理指导意见，提出7种物业服务模式、8种资金筹措方式，推动社区代管小区向专业化管理和居民自管过渡。截至2023年底，全省各地城市专业化物业服务面积占比达到70.3%以上，比2020年底提升20个百分点，成效显著。

破解弃管小区难题，他山之石，可以攻玉。对此，省社会科学院社会学所副研究员曾丹介绍说，近年来，北京、浙江等地区针对城市中的弃管小区进行了系统分类，按照小区的规模和特征，探索并实施了多种有效的治理办法。“比如北京枣园尚城社区由职业经理人接管后，物业费收缴率由20%上涨到93%，成功走出了‘业主不交费、物业不作为’的恶性循环。以职业经理人作为小区物业管家，组建服务团队，业主所缴物业费除按比例支付职业经理人薪酬和服务团队管理费外，剩余部分全都用于小区建设与管理，且资金使用公开透明，职业经理人履职情况由街道负责考核监督，督促提高服务质量，取得了良好效果。”

谈及物业弃管问题，副研究员王玉辉表示，在寻找居民与物业矛盾平衡点的策略上，可以探索多种途径。“例如，弃管小区可以考虑实行‘一楼一治’模式，即根据每栋楼的具体情况，只要居民形成一致或多数意见，便可以选择自行管理或聘请物业服务。此外，对弃管小区的物业服务费用应进行精确测算，确保物业公司提供的服务标准与收费标准之间的利润空间合理，防止因暴利而引发的无序竞争和进一步矛盾，同时避免因过低利润导致的放弃服务或无法购买服务的问题。长春市部分小区采用的‘先服务、后收费’模式是一项极具创新性的探索，这种模式已经赢得了居民的广泛认可，并且成功地将物业费的缴纳率大幅度提升，显示出提升居民满意度与提高物业费缴纳率之间存在的正相关性，这一模式值得进一步推广。”